Можно ли прописать человека в ипотечную квартиру

Квартиры стремительно дорожают, и вместе с этим растет востребованность ипотечного кредитования недвижимости. Процедура отработана годами. Человек получает займ, оформляет договор купли-продажи и в скором времени у него на руках ключи от квартиры. И вот тут у владельцев возникает вопрос: как оформить право на проживание в ипотечной квартире и можно ли прописать в ипотечную квартиру кого-то. Рассмотрим эти вопросы подробно.

Можно ли прописать в залоговом жилье – основания и препятствия

Если квартира покупается в ипотеку, она оказывается в залоге у банка на весь период возврата кредита. Делается это не автоматически. Покупатель оформляет закладную на объект недвижимости. Гражданин в этом случае является залогодателем, а банк-кредитор залогодержателем.

Обстоятельство обращения залога на квартиру породило неверное представление о возможности прописки в таком жилье. Можно ли прописать человека в ипотечную квартиру? Многие полагают, что раз на жилье есть обременение, то оформиться в нем нельзя, пока не выплачен займ. Но с точки зрения закона это не так и вот почему.

Штамп в паспорте « о прописке» означает регистрацию гражданина по месту жительства через миграционную службу МВД. Согласно ФЗ № 5242 «О свободе передвижения граждан РФ» это обязательная процедура для всех россиян (ст. 3). Банк не вправе ограничивать действие федерального закона.
Ипотечная квартира приобретается по договору купли-продажи, пусть и с привлечением заемных средств, и после этого регистрируется на покупателя в органах Росреестра. Человек юридически становится собственником. Согласно ч. 1 ст. 209 ГК РФ (I часть) этот статус дает право владения и пользования своим имуществом.
Связанные с обращением залога на недвижимость вопросы регулирует ФЗ № 102 «Об ипотеке». Статья 1 напрямую предписывает оставлять недвижимость «во владении и пользовании» собственника. И дальше в ст. 27 это право конкретизировано – залогодатель может использовать это имущество по его назначению, чем, по сути, и является прописка в квартире. Так что прописка в ипотечной квартире является вполне законной.
Право на жилье является основной гарантией гражданина РФ согласно Конституции страны (ст. 40). Ипотечная квартира реализует это право. Ну а то, что жильем можно пользоваться, мы говорили выше. В соответствие с нормой никто не может быть лишен этой возможности.

Итак, проанализировав все нормы в совокупности требований, сделаем такой вывод. Покупая квартиру по ипотечному займу, человек приобретает недвижимость в юридическую собственность. Это подтверждается договором купли-продажи и государственной регистрацией права. Сразу после этого у человека появляется возможность прописаться в ней.

Залог квартиры направлен всего лишь на обеспечение обязательств заемщика перед банком. Когда человек не в состоянии более выплачивать свой долг, кредитор реализует ипотечную квартиру. Для защиты права банка на возврат долга ФЗ «об ипотеке» запрещает продавать, обменивать квартиру. То есть отчуждать право собственности любым способом.

Ипотека не превращает банк в собственника недвижимости и не запрещает покупателю использование квартиры. Поэтому прописка в квартире с ипотекой не запрещается. Так гражданин реализует законное право на регистрацию по месту проживания.

Возможные препятствия по прописке и распоряжению жильем

Сразу стоит уточнить, что с 1993 года «прописка» как юридическая процедура аннулирована. Вместо этого появилась регистрация гражданина по месту проживания. Сделать это можно в собственной недвижимости или в квартире другого лица с его согласия.

Поскольку граждане по привычке говорят о прописке, далее в статье используется этот же термин. Важный нюанс по поводу возможных ограничений по прописке в ипотечной квартире:

все права по безусловному праву регистрации по месту жительства включают собственников ипотечной недвижимости;
эти лица указаны в выписке ЕГРН;
в такую категорию попадают члены семьи, но могут быть и не связанные родственными отношениями люди – закон ведь не запрещает купить квартиру «на двоих» просто знакомым людям;
абсолютные ограничения, связанные с ипотекой, касаются только отчуждения квартиры, перепланировок, которые меняют характеристики и свойства объекта.

В целом регистрация в квартире без выделения доли в собственности не является отчуждением жилья. Да и закон не запрещает прописать человека в ипотечную квартиру: по смыслу ФЗ «Об ипотеке» и норм ГК РФ она вполне допустима. Однако у банков на этот счет есть свое, сугубо «корпоративное» мнение. Оно закрепляется в тексте закладной и выражает практические ограничения. И лучше с ними ознакомится еще на этапе оформления обременения.

Кого можно прописать в ипотечную квартиру

Сам покупатель-собственник зарегистрируется в жилье без вопросов от банка. Случается, что ипотечная квартира приобретается в общую долевую собственность. Тут недвижимость оказывается во владении нескольких собственников, и все они имеют право прописки аналогично единственному покупателю.

Таким образом, без проблем прописываются в ипотечном жилье:

сам заемщик;
члены его семьи – супруг/супруга, дети;
близкие родственники первой линии – родители, сестры/братья, бабушки/дедушки.

Теперь вы понимаете, можно ли прописать родственника в ипотечную квартиру. Что касается дальних родственников и третьих лиц, ситуация зависит от конкретных условий ипотечного договора, соглашения купли/продажи и закладной. Некоторые банки могут включить положение о согласовании регистрации в квартире любых новых жильцов.

Такие условия чаще всего спорны. Однако конфликтовать с банком, да еще и с действующей ипотекой, – затея плохая, ведь при первом же затруднении с выплатами кредитор просто расторгнет договор. Разумнее согласовать регистрацию проживания заранее.

Возможные ограничения на прописку

У разных кредиторов могут быть собственные условия, поэтому рассмотрим самые частые ограничения:

письменное согласование с залогодержателем прописки любых лиц в ипотечной квартире, даже тех, кто имеет это право по закону;
согласие на добровольную выписку из залогового жилья несовершеннолетних и недееспособных граждан в случае некредитоспособности заемщика и выставлении объекта на торги;
запрет на регистрацию каких-то лиц кроме собственника и членов его семьи.

Так что отвечая на вопрос, можно ли прописать детей в ипотечную квартиру, стоит учитывать, какие требования на этот счет выдвигал банк.

Есть банки, к примеру, Сбербанк, вовсе не выставляющие регистрационных требований. Однако даже в случае лояльности кредитора в этом вопросе, в случае прописки в ипотечной квартире запрещенных по закону лиц, банк вправе потребовать полного исполнения договора досрочно со всеми вытекающими последствиями.

Кого нельзя регистрировать в ипотечной квартире

В первую очередь под запрет попадают незаконно находящиеся на территории РФ лица – незарегистрированные мигранты, нелегалы, беженцы без официального статуса. Также нельзя прописывать в залоговом жилье посторонних людей десятками, превращая ипотечную квартиру в подпольный хостел.

Что нужно для прописки в залоговом жилье и как действовать

Прежде всего необходимо наличие юридического права собственности на квартиру у претендента. Оно появится после заключения договора купли/продажи и регистрации в Росреестре. Важно, чтобы у банка была подписанная покупателем закладная. После этого можно заниматься оформлением прописки.

Алгоритм действий, как прописать человека в ипотечную квартиру:

посещение офиса кредитора для заключения договора купли/продажи;
оплата сделки с передачей установленной суммы продавцу;
регистрация права собственности в госорганах;
оформление закладной на квартиру в банке;
регистрация обременения на объект;
прописка в квартире собственника и его родственников.

На последнем этапе владелец уточняет у кредитора возможность оформления остальных членов семьи и третьих лиц. Перед тем, как прописать родственника в ипотечную квартиру, отправляются запросы кредитору. Это делается письменно, а не по телефону.

Как учесть все ключевые моменты

Перед заключением ипотечного соглашения внимательно изучите все условия. Обратите внимание на следующее:оРосреестре, значит это условие тоже выполнеРо

кого можно зарегистрировать в залоговом жилье, и на каких условиях;
какие ограничения кредитор устанавливает на прописку;
чем чреваты нарушения этих пунктов.

Если прописка третьих лиц возможна только по письменному согласию банка, придется оформлять разрешение.

Перед подписанием договора кредитования лучше проконсультироваться у юриста по вопросу неприемлемых запретов кредитора. Некоторые ограничения по прописке несовершеннолетних и недееспособных лиц могут существенно осложнить жизнь заемщика и членов его семьи на весь срок действия ипотеки. Возможно, что придется даже подыскать более лояльный банк. Обычно меньше всего проблем, когда делается прописка в ипотечной квартире от Сбербанка или ВТБ.

Получаем разрешение банка

Посетите офис кредитора для подачи заявления на прописку новых жильцов в залоговой квартире. Если этот шаг предусмотрен на официальном портале банка, можно все сделать онлайн. Заявление составляется в свободной форме, главное предусмотреть в нем такую информацию:

причины для регистрации человека в ипотечном жилье;
данные личных документов;
степень родственных связей;
наличие у претендента каких-то особенностей – юный или преклонный возраст, инвалидность, ограниченная дееспособность, отсутствие гражданства РФ и т. д.

Обычно банки рассматривают обращение в течение 5 рабочих дней, а при электронном запросе — за 2-3 дня. Даже при отрицательном решении ответ поступает в письменной форме. Если кредитор дал добро, можно приступать к оформлению прописки в ипотечной квартире третьих лиц.

Прописка пошагово

Прописка в ипотечной квартире почти не отличается от обычной регистрации. В целом алгоритм и пакет документы установлены Постановлением Правительства № 713 «Об утверждении Правил регистрации граждан по месту жительства или пребывания», а нюансы можно найти в законе об ипотеке.

Как действовать:

посетите в МФЦ или паспортный стол МВД по месту расположения объекта недвижимости;
узнайте стандартный перечень документов;
подготовьте необходимые бумаги, при необходимости получите разрешение на регистрацию у кредитора;
сдайте пакет документов специалистам МФЦ или паспортного стола;
заполните заявление на регистрацию на специальном бланке и сдайте документы;
вместо лиц, не достигших 14 лет, заявление подают их законные представители.

Сотрудники МФЦ или ОВД пересылают заявление и все бумаги в Росреестр. Государственный регистратор проверяет сведения в течение 3 рабочих дней и при отсутствии препятствий прописывает заявителей. Затем документы направляются назад. Остается подойти в назначенный день в паспортный стол и поставить в паспорте печать о прописке. Вот так легко можно прописать человека в ипотечную квартиру.

Пакет документов включает:

паспорта заявителей, свидетельства о рождении детей;
брачные свидетельства и договора;
выписка из ЕГРН о праве собственности – заказывают на сайте Росреестра заранее;
выкопировка из кредитного договора о возможности регистрации в квартире заявителей;
согласие банка на прописку.

По закону заявитель не обязан предоставлять сведения и документы, к которым у государственного регистратора есть официальный допуск через специальные сервисы. Это касается документов на квартиру.

Прописка через портал Госуслуг

Прописать родственника в ипотечную квартиру можно на портале Госуслуги. На сайте надо зарегистрировать личный кабинет с полным допуском. Электронное заявление подается через раздел регистрации граждан – указываются персональные сведения и данные ЕГРН.

Территориальный орган внутренних дел сформирует приглашение в личном кабинете, и в назначенный день можно подойти в паспортный стол. Посещение назначается не позднее 3 рабочих дней от даты подачи заявки. Для прописки с собою надо взять оригиналы документов и паспорта.