Как выписать бывшего собственника из купленной квартиры

Покупая жилье на вторичном рынке, люди нередко сталкиваются с проблемой, как выписать бывшего собственника из купленной квартиры. Закон позволяет это сделать. Однако далеко не от всех бывших жильцов удается избавиться без их согласия.

Какие последствия возможны при покупке квартиры с обременением

Закон не обязывает граждан обязательно сниматься с регистрационного учета при продаже жилья. Этот момент регулируется на добровольных началах между бывшим и новым владельцем. Перед сделкой старые хозяева не только покидают жилье, но и оформляют соответствующие документы. Если жилплощадь продается «с жильцами», то этот факт могут пытаться скрыть.

Квартиры с обременением привлекательны пониженной ценой. Жилье здесь имеет всю социальную инфраструктуру, хорошую степень озеленения, благоустроенную придомовую территорию. Пониженную стоимость при продаже объясняют не прописанными гражданами, а срочностью, семейными обстоятельствами, материальными затруднениями.

Верить на слово здесь неразумно. Если бывший владелец не выписывается добровольно, то вопрос придется решать через суд. Иным путем выписать из квартиры не собственника не получится. Ведь будь подобное желание у продавца, он бы сам всё сделал. Все прописанные жильцы имеют равные права в пользовании помещением. Смена хозяина этот момент не затрагивает.

Следует понимать, что до момента выписки, в приобретенной вами квартире будут законно проживать чужие люди. Для обращения в суд вам понадобиться собрать предварительно справки, попытаться решить вопрос мирным путем, возможно, нанять адвоката. Дополнительные расходы на принудительную выписку могут оказаться значительнее той скидки, что вы получили при совершении сделки.

Переход права собственности является веским аргументом для принудительной выписки бывшего владельца (статья 292 ГК РФ). При этом некоторые члены его семьи могут сохранять право пользования жильем пожизненно.

Порядок принудительной выписки бывших хозяев квартиры

Перед тем, как выписать из квартиры бывшего собственника, необходимо составить иск в суд. Исковое заявление на принудительную выписку подают в районный суд по месту нахождения спорной недвижимости. Инициировать процесс можно только после того, как новое жилье отразится в ЕГРН, как собственность нового владельца.

Пошаговый алгоритм действий и процедура выписки:

Если бывший владелец квартиры не намерен выписываться самостоятельно, то следует получить доказательство того, что вы пытались решить дело миром. Для этого направьте ему заказным письмом с уведомлением и описью соответствующее соглашение. Почтовую квитанцию приложите к исковому заявлению.
Получите справку с места жительства, где перечислены все прописанные граждане.
Составьте исковое заявление. Его можно написать от руки (черными чернилами, разборчиво) или в печатном виде (предпочтительнее).
Направьте копию заявления и документов ответчику ценным письмом. До октября 2019 года суды делали это самостоятельно. Теперь это – ответственность истца.
Заплатите в казну 300 рублей, если ограничились одним прошением. Реквизиты предоставит судебная канцелярия. Иногда оплатить можно там же.
Заявление, документы, квитанцию об оплате отнесите в канцелярию суда.
Ожидайте повестки на предварительное слушание.
В случае, если ответчик не является по повестке, рассмотрение дела может быть перенесено 2 раза. На третий – рассмотрение проведут независимо от явки.
Дождитесь вынесения решения, получите его. Положительный вердикт и будет законным основанием, чтобы выписать бывшего собственника из проданной квартиры.
Предъявите копию решения в паспортный стол.

Составляя заявление в суд, следует привести веские аргументы о нарушении ваших прав. Например, материальные затраты на оплату повышенной коммуналки, присутствие в квартире чужих людей доставляет неудобства, негативно действует на здоровье (подтвердить справкой от лечащего врача), причиняет моральные страдания (некорректное поведение зафиксировать на видео).

Статья 154 ГПК РФ отводит на рассмотрение дела 2 месяца. С учетом времени сбора документов и переноса заседаний процедура принудительной выписки может длиться около полугода.

Как составить исковое заявление

От того, насколько грамотно составлено заявление истца, зависит исход рассмотрения претензий. Закон не устанавливает строгой формы, но основные моменты и порядок составления должны быть выдержаны.

Структура искового заявления следующая:

в шапке указывают полное название районного суда, личные и контактные данные истца и ответчика. Необходим адрес по прописке;
под словом «Заявление» идет информационная часть. Здесь подробно, в свободной форме, излагают суть проблемы. Важно опустить несущественные детали и правдиво описать факты. Перед тем, как выписать из квартиры прописанного не собственника, желательно ознакомиться с примерами заявлений, чтобы понимать, как именно подавать информацию;
далее просительная часть, в которой прописывают желаемый результат рассмотрения дела. Кроме просьбы выписать бывшего хозяина квартиры, истец вправе требовать компенсации морального или материального ущерба, оплаты судебных расходов;
приложения. В этой части перечисляют документы и материалы, прилагаемые к заявлению.

Просьбу о восстановлении нарушенных прав необходимо сопровождать указанием на законы, которые эти права защищают.

Кого выписать невозможно

Государство защищает право на жилье некоторых категорий граждан даже в проданной квартире. Когда купил квартиру с прописанным человеком и не знаешь, как выписать, то нужно понимать, что не всегда можно всех выписать.

Инициировать судебное разбирательство невозможно, если в новой недвижимости прописаны:

дети. Несовершеннолетних можно лишить регистрации по месту жительства только с родителями на иную, пригодную для проживания, площадь. Если таковой нет, то в удовлетворении иска будет отказано;
граждане, которые получили право пожизненного проживания. К этой категории относят лиц, которые отказались от приватизации жилья в пользу продавца или более раннего владельца, получившие жилье по завещанию;
действующий супруг продавца, если квартира приобретена в браке. Бывшие супруги такого права не имеют.

Наличие «лишних» жильцов способно серьезно осложнить жизнь, даже если они фактически не проживают. Например, закон обязывает нового собственника оплачивать коммунальные услуги в полном объеме. При этом некоторые платежи начисляются исходя из числа зарегистрированных граждан. Платить двойной тариф по коммуналке удовольствие сомнительное.

Статья 20 ГК РФ и статья 60 СК РФ дают право прописанному гражданину прописать своих детей в квартире без согласия владельца жилья.

Если к делу приобретения недвижимости подойти не слишком ответственно, то число нежеланных жильцов со временем может и увеличиться.

Как подстраховаться

Чтобы не ломать себе голову над тем, как выписать бывшего собственника из купленной квартиры, необходимо продумать всё наперед. Намереваясь купить квартиру, следует предварительно узнать, насколько чистой будет сделка. Для этого можно обратиться в юридическую контору или действовать самостоятельно. При втором варианте результат не всегда может быть положительным – все будет зависеть от человеческого фактора. Практика показывает, что работники местного ЖЭУ нередко отказывают в предоставлении подобных сведений третьим лицам.

Иногда продавец обещает выписаться позже, после сделки. Например, ему негде зарегистрироваться, пока он не купит себе новое жилье, ему требуется уехать, лечь в больницу. Продавец может предложить оформить нотариальную доверенность на оформление выписки от его имени. Такой вариант реализуем, если нежелательный жилец один. При наличии зарегистрированных «членов семьи», снять всех с учета по одной доверенности не получится.

Обязательство сняться с регистрации можно закрепить в договоре. В этом случае необходимо обозначить точный срок.

В настоящее время в РФ выписать из квартиры не собственника после покупки можно автоматически, если граждане оформляют постоянную прописку в стороннем жилье. Для выписки достаточно подать заявление на регистрацию по новому адресу. Снятие с учета инициирует работник миграционной службы. «Листок убытия», как это было раньше, получать не нужно.

Заключение

Покупку квартиры необходимо начинать с выяснения ее «чистоты». Узнать об имеющихся обременениях можно в паспортном столе.

Выписать из квартиры бывшего владельца без его согласия можно только инициировав судебное разбирательство.

Необходимо помнить, что некоторых граждан невозможно выписать даже через суд. Предварительно следует установить, нет ли у законных жильцов права пожизненно использовать вашу будущую недвижимость.

Лучшим решением вопроса будет выписка всех граждан до совершения сделки купли-продажи на добровольной основе.

Если обстоятельства складываются так, что сняться с регистрационного учета бывший хозяин не может, то следует пункт о выписке внести в договор.